4.5 Søknadssystemet. Formålet med søknadssystemet

Det overordnede målet for søknads- og saksbehandlingsreglene er å avklare om tiltaket er lovlig før det settes i gang, og å legge til rette for en byggesaksbehandling som er rask og effektiv. Reglene skal ivareta hensynet til kvalitet, forutsigbarhet og rettssikkerhet. De skal også bidra til gjennomføring av vedtatte planer, både i forhold til de formelle kravene i planer og for å bidra til at kvalitative forhold som reflekteres i planene følges opp i de enkelte byggesakene slik at summen av enkelttiltak går inn i en god helhet. Søknads- og meldeplikten gir myndighetene mulighet til å foreta en forhåndsvurdering av tiltaket for å hindre at tiltak gjennomføres i strid med bestemmelser og arealplaner. Søknadssystemet skal blant annet sikre at verneverdier ikke går tapt ved at det blir gjennomført tiltak som ikke lar seg rette i ettertid.

Som nevnt ovenfor har tiltakshaveren krav på tillatelse til tiltak dersom tiltaket er i samsvar med kravene som går fram av loven og bestemmelser vedtatt i medhold av loven (legalitetsprinsippet). Et viktig hensyn som ivaretas ved søknadssystemet, er imidlertid at bygningsmyndighetene blir kjent med planlagte tiltak, og at kommunen gis anledning til å vurdere om det er ønskelig å gjennomføre tiltaket på det aktuelle arealet. Selv om det på søknadstidspunktet ikke er hjemmel for å avslå en søknad, kan kommunen skaffe hjemmel ved å legge ned midlertidig bygge- og deleforbud etter plan- og bygningsloven § 33.

Forholdet mellom plan- og byggesak

Etter plan- og bygningsloven § 31 nr. 1 er endelig reguleringsplan straks bindende for alle søknads- eller meldepliktige tiltak som skal utføres innenfor planens område. Planen innebærer altså en rådighetsbegrensning for eieren, og det er en klar sammenheng mellom bindende arealplaner og hvilke konkrete tiltak kommunen kan gi tillatelse til.

Kommunen vurderer tiltaket opp mot planen og avslår søknaden dersom tiltaket etter kommunens vurdering er i strid med planen. Kommunen kan i enkeltsaker gi dispensasjon dersom den finner at det er særlige grunner for det.

Søknadssystemet i hovedtrekk

Som hovedregel skal alle byggetiltak søkes om - eller meldes til - og behandles av bygningsmyndighetene. Loven legger opp til at forskjellige typer tiltak skal gis en saksbehandling i kommunen som er tilpasset tiltakets art og vanskelighetsgrad. Om et tiltak faller inn under den ene eller andre gruppen, får også betydning for hvilke krav som skal stilles til den dokumentasjonen som skal ligge ved søknaden. Videre har det betydning for om og hvordan en skal anvende regler om godkjenning av ansvarlige foretak og kontroll med prosjektering og utførelse.

Alle typer tiltak, enten de er søknadspliktige eller ikke, forutsetter at en følger de materielle eller tekniske krav som loven og teknisk forskrift stiller til for eksempel tomt, byggverk, estetikk og atkomst. Tiltakene må også være i samsvar med gjeldende arealplaner for området.

Ulike typer tiltak krever ulike typer søknader og meldinger

Tiltak som er over en viss størrelse eller av en viss betydning, krever søknad og tillatelse før de kan settes i gang. En del tiltak som i utgangspunktet faller inn under søknadsplikten, kan behandles enklere ved at det sendes inn en melding i stedet for søknad. I tillegg er noen av sakene av en slik art og/eller et slikt omfang at de helt er unntatt fra behandling av bygningsmyndighetene. Et eksempel på dette er § 86 om hemmelige militære anlegg.

Søknadspliktige tiltak

Hva som omfattes av gruppen søknadssaker, går fram av § 93 i loven. Dette er blant annet oppføring, tilbygging, påbygging, underbygging eller plassering av bygning, konstruksjon eller anlegg. Videre omfattes fasadeendring, bruksendring, riving, oppdeling eller sammenføyning av bruksenheter i bolig. Også innhegning mot vei, oppsetting av skilt, vesentlig terrenginngrep og anlegg av vei eller parkeringsplass er søknadspliktig.

Tiltakshaveren må i disse tilfellene la seg bistå av godkjente fagkyndige medhjelpere både ved prosjekteringen og utførelsen av tiltaket. Kontrollreglene innebærer krav om innsendelse av en særskilt kontrollplan for både prosjekteringen og utførelsen.

Søknadssakene skal gis en fullstendig saksbehandling i kommunen, men tiltakshaveren kan velge om det skal skje i ett eller to trinn. Første trinn i en slik totrinnsprosess fører fram til at kommunen gir en rammetillatelse. Prosjektet vurderes da i hovedsak i forhold til plangrunnlaget og naboer, samtidig som prosjektets tiltaksklasse (kompleksitet) fastsettes og ansvarlig søker, prosjekterende aktører og kontrollform godkjennes.

Andre trinn fører fram til en tillatelse om igangsetting og en godkjenning av de utførende aktørenes kompetanse og kontrollplan. Reglene om dette går i hovedsak fram av forskriften om saksbehandling og kontroll i byggesaker (SAK). Her står det også hvilke dokumentasjonskrav som gjelder. Tiltakshaveren kan ikke begynne med tiltaket før kommunen har gitt tillatelse om igangsetting.

For noen av søknadssakene betegnet som "enkle tiltak" er det spesielle regler i plan- og bygningsloven § 95 b og SAK § 14. Disse reglene kommer til anvendelse dersom tiltaket er i samsvar med bestemmelser i lov, forskrift og plan, det ikke foreligger naboprotester og forholdet til andre myndigheter er avklart. I slike saker anses tillatelse for gitt hvis kommunen ikke har truffet vedtak innen tre uker etter at fullstendig søknad er mottatt. Slike saker søkes og behandles alltid i ett trinn. For øvrig gjelder reglene for søknadssaker tilsvarende.

Meldepliktige tiltak

For meldepliktige tiltak er det fastsatt særskilte saksbehandlingsregler både i loven og i saksbehandlingsforskriften. I slike saker er det ikke krav om at tiltakshaveren lar seg bistå av fagkyndige slik det er for de søknadspliktige tiltakene. Tiltakshaveren kan selv både søke, prosjektere og utføre tiltaket, men har da også selv ansvaret for at alt blir gjennomført i samsvar med alle bestemmelser i lov, forskrift, arealplaner osv.

Hvilke tiltak som omfattes av reglene om melding, går fram av bestemmelser i loven (§§ 81, 85, 86a og 86b) og er nærmere presisert i SAK kapittel III. Dette er blant annet midlertidige eller transportable konstruksjoner eller anlegg, driftsbygninger i landbruket og mindre byggearbeid på boligeiendommer.

Det er ulike krav til hva meldingene skal inneholde, avhengig av hvilken type tiltak det gjelder.

Tiltak som helt er unntatt fra reglene om saksbehandling, ansvar og kontroll

I SAK §5 og §6 er det regnet opp noen mindre byggetiltak som helt er unntatt fra reglene om søknad, saksbehandling, ansvar og kontroll. At tiltakene er unntatt fra disse saksbehandlingsreglene, innebærer at tiltakshaveren kan utføre arbeidene selv, og at det ikke er krav om forhåndsvarsling til bygningsmyndighetene eller nabovarsel.

Tiltakshaveren har imidlertid ansvaret for at tiltaket gjennomføres i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter og vedtekter og gjeldende arealplaner og annet regelverk.

Dette omfatter for det første flere bygningsmessige arbeider. Som eksempler kan vi nevne oppføring eller riving av frittliggende bygning som ikke er større enn 15 m2 på bebygd eiendom og mindre fasadeendringer. I tillegg omfattes flere tiltak utendørs, blant annet oppføring, endring eller riving av levegg, utepeis og forstøtningsmur. I tillegg omfattes en del midlertidige eller transportable tiltak, blant annet plassering av anleggsbygninger og campingvogner.

Det er en forutsetning for fritaket for søknad og saksbehandling av disse tiltakene at tiltaket ikke fører til fare eller urimelige eller vesentlige ulemper for omgivelsene eller allmenne interesser.