4.2 Oversikt over regelverket

Lover og forskrifter

Plan- og bygningsloven sammen med forskriftene gir de overordnede reglene på bygningsrettens område. Loven er et sentralt hjelpemiddel for alle som har oppgaver når det gjelder byggesaker, både i det offentlige og hos de private. I praksis betyr forskriftene mye når det gjelder tekniske løsninger og andre krav til byggverket, for eksempel med hensyn til helse, miljø og sikkerhet. Loven og forskriften består delvis av regler om krav til tiltaket, byggetomt osv. (materielle regler) og regler om saksbehandlingen (prosessuelle regler).

Materielle regler

Dette er regler som sier noe om kravet til innholdet og sluttproduktet, for eksempel boligens tekniske standard. Plan- og bygningslovens materielle regler er kravene til byggverket (tekniske krav) og kravene til byggetomta.

Prosessuelle regler

Dette er regler om saksbehandling og prosedyrer. Lover vedtas av Stortinget mens forskrifter vedtas av gjeldende fagdepartement etter høring.

I tillegg til lov og forskrifter har en planbestemmelser, vedtekter, retningslinjer og veiledninger. Også vedtak i enkeltsaker kan gi grunnlag for nye normer ved at vedtak i en sak kan få betydning for behandlingen av senere saker.

For byggesak er dette Kommunal- og regionaldepartementet. Det er gitt følgende forskrifter til plan- og bygningsloven:

• Forskrift om krav til byggverk og produkter til byggverk (TEK)
• Forskrift om saksbehandling og kontroll (SAK)
• Forskrift om godkjenning av foretak for ansvarsrett (GOF)

Oppsummert kan vi si at teknisk forskrift stiller tekniske krav til byggverket, saksbehandlingsforskriften stiller krav til prosessene i byggesaken, og godkjenningsforskriften stiller krav til aktørene i byggesaken. Til forskriftene er det utgitt veiledninger som er nyttige når en skal bruke forskriftene i praksis.

Planbestemmelser

Det som bestemmes i de ulike arealplanene, legger føringer for byggesakene. Dersom en reguleringsplan bestemmer at et område skal være lekeplass, vil det være et rettslig hinder for at kommunen tillater at det blir bygd boliger på arealet. Planer har normalt bestemmelser om hva de ulike arealene kan brukes til, og om graden av utnytting.

Vedtekter

Plan- og bygningsloven § 3 bestemmer at det for en kommune eller deler av en kommune kan gis de lempninger, skjerpelser, tillegg eller unntak fra bestemmelsene i loven som er påkrevd av hensyn til forholdene på stedet. Det er imidlertid slik at det ikke er alle bestemmelser kommunen kan fastsette avvikende vedtekter for. Dette går fram av loven.En vedtekt er å anse som en forskrift. De fleste kommuner har slike vedtekter, som dermed blir en del av det regelsettet en må ha kunnskap om i plan- og byggesakene.

Forholdet til andre lover og privatrettslige spørsmål

Det finnes en rekke lover som generelt er av betydning ved gjennomføring av byggetiltaket. Men kommunen kan ikke vurdere søknaden etter andre regler enn dem som er fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Bygningsmyndighetene har imidlertid et koordineringsansvar overfor andre myndigheter når deres interesser blir berørt av tiltaket.

Som hovedregel er privatrettslige forhold bygningsmyndighetene uvedkommende. For eksempel er det ikke noe vilkår etter plan- og bygningsloven at den som søker om tillatelse til tiltak, har rett til å råde over den tomta han søker om å få bygge på.

Selv om myndighetene kan se bort fra slike forhold ved behandlingen av saken, innebærer ikke det at den som får et positivt vedtak, får noen privatrettslige rettigheter som følge av vedtaket. En kan ikke benytte seg av vedtaket før en har ordnet opp i eventuelle privatrettslige hindringer, og det får en ikke bygningsmyndighetens bistand til.

Legalitetsprinsippet

Plan- og bygningsloven § 95 nr. 2 bygger på at søkeren har et rettskrav på å få tillatelse til det han søker om - med mindre det foreligger et rettslig grunnlag for å avslå søknaden. Bygningsmyndigheten kan for eksempel ikke avslå fordi den ikke finner det hensiktsmessig eller ønskelig å gi tillatelse. Dette innebærer at pålegg, forbud og andre inngrep overfor borgerne må ha en lovhjemmel. Er tiltaket i samsvar med alle regler som regulerer forholdet, for eksempel reguleringsplanen, de tekniske forskriftene, avstandsregler osv., må kommunen godkjenne søknaden.

Kommunen kan ikke avslå søknader med den begrunnelsen at det omsøkte kommer i strid med andre lover enn plan- og bygningsloven med tilhørende bestemmelser.

Men hvis andre lover står i veien kan tiltaket likevel ikke gjennomføres uten at vedkommende sektormyndighet gir nødvendig tillatelse.

Dispensasjon

Byggesakene reguleres av mange regler. Som vist ovenfor finnes det regler i blant annet lov, forskrift og planer som bestemmer hva som er tillatt på de enkelte arealene og for ulike typer tiltak. I en del tilfeller kan det være slik at den løsningen en ønsker, bør kunne aksepteres selv om den er i strid med for eksempel planen. Plan- og bygningsloven § 7 åpner for at kommunen kan dispensere fra loven selv, byggeforskriftene, lokal vedtekt og juridisk bindende arealplaner som kommuneplan, reguleringsplan og bebyggelsesplan. Det kan bestemmes i loven hvilke bestemmelser det ikke kan dispenseres fra. Det er bare lovens materielle bestemmelser det kan dispenseres fra, og ikke fra prosessuelle regler som for eksempel saksbehandlingsreglene.

For at kommunen skal kunne innvilge dispensasjon, må det foreligge særlige grunner. Søkers interesse i dispensasjonen må ses i forhold til de offentlige hensynene som skal ivaretas gjennom bygningslovgivningen. Foreligger det en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, vil lovens krav være oppfylt. Det er imidlertid viktig å merke seg at ingen har krav på dispensasjon selv om kommunen skulle komme til at det foreligger særlige grunner. Det blir opp til bygningsmyndighetens skjønn om en vil innvilge dispensasjonen eller ikke.

Kommunene benytter i stor utstrekning adgangen til å gi dispensasjon. I NOU 2003:24 viser Bygningslovutvalgets faktaundersøkelse at det i gjennomsnitt gis dispensasjon i ca. 17 % av sakene. Undersøkelsen viser også at det i hovedsak dispenseres fra plan og i mindre grad fra reglene i byggesak. Årsaken til at det dispenseres i så stort omfang er trolig at dispensasjonsadgangen åpner for fleksible og situasjonstilpassede løsninger. Det er dermed et egnet virkemiddel for å unngå uønskede resultater i enkeltsaker. Mange planer er eldre og passer ikke til dagens marked. Noen er så lite gjennomarbeidet at en ikke kan oppnå gode og tidstilpassede løsninger uten å endre planen eller å gi dispensasjon. At de fleste dispensasjoner gis fra plan, kan nok også skyldes at kommunene har begrenset plankapasitet.

Ved å dispensere fraviker en regelverket i enkeltsaker. Det gis også dispensasjoner fra lovens materielle bestemmelser (bestemmelser om utførelse), slik som for eksempel avstandsreglene, for å oppnå hensiktsmessige løsninger. Også ved ombygginger av eldre bygninger vil det kunne være behov for å fravike tekniske krav for å kunne oppnå brukbare løsninger for blant annet verneverdige og fredede bygninger. Se mer om dispensasjon i kapittel 3.