3.12 Utbyggingsavtaler

Begrepet utbyggingsavtale dekker et vidt spekter av avtaletyper som inngås mellom kommuner og utbyggere eller grunneiere, og kan regulere mange forskjellige forhold (§ 64). Det er for eksempel ikke uvanlig at slike avtaler brukes i stedet for reglene i plan- og bygningsloven om opparbeiding av vei, vann og avløp til, langs og innenfor byggeområdet ved større byggeprosjekter. Også større anlegg utenfor byggeområdet har i noen grad vært omfattet. Videre har kommunene ofte brukt utbyggingsavtaler for å styre utformingen av boligfelt når det gjelder boligsammensetning, grønnstruktur o.a. Slike avtaler har erstattet og supplert reglene i plan- og bygningsloven. De har tidligere vært lite omtvistede, selv om de gikk lenger med hensyn til å pålegge den private part forpliktelser enn det myndighetene har hatt formell anledning til ensidig å gjøre.

I den senere tid har bruken av utbyggingsavtaler tatt en ny retning ved at de også pålegger utbyggeren å betale for bygninger og anlegg som skal inngå i det offentlige tjenestetilbudet, det som tradisjonelt har blitt bekostet av det offentlige. Eksempler på slike avtalevilkår er oppføring eller bidrag til oppføring av skoler og barnehager, større infrastrukturtiltak og boliger som skal inngå i kommunens tilbud til boligtrengende. Avtaler som omhandler andre forhold enn teknisk infrastruktur, er ikke helt ukjent fra tidligere, men de siste årene har omfanget økt markant. Dette har særlig vist seg i pressområder for boligbygging, spesielt i kommunene rundt Oslo. Men også i kommuner der det er press på hyttebygging, har slike avtaler begynt å komme i bruk. En har også sett en utvikling i bruken av utbyggingsavtaler for næringsbygg. Slike avtaler er kontroversielle og har ført til debatt.

Stortinget vedtok våren 2005 ny lov om utbyggingsavtaler (som en endring av plan- og bygningsloven), som gir nærmere regler om innhold og prosess rundt utbyggingsavtaler. De nye reglene trådte i kraft 1. juli 2006. Avtalene må være knyttet til gjennomføring av en kommune(del)plan, reguleringsplan eller bebyggelsesplan og gjelde forhold som det er gitt bestemmelser om i disse planene. Det er også utarbeidet forskrifter og veileder til loven. Utbyggingsavtalen skal legges ut til offentlig ettersyn og sendes til høring hos berørte parter. Utbyggingsavtaler kan behandles parallelt med reguleringssaken, men ikke vedtas før etter vedtak om regulering.

Avtalen kan gå ut på at grunneieren eller utbyggeren skal sørge for tiltak som er nødvendig for gjennomføringen av planen. Et eksempel kan være bygging av fortau og gangbru for å gi et nytt boligfelt trafikksikker vei til skolen. Under stortingsbehandlingen ble det understreket at avtaler om såkalt sosial infrastruktur ikke skulle inngå i slike avtaler. Kommunene skal ikke kunne kreve at utbyggeren bekoster eller gir bidrag til bygging eller drift av kommunale skoler eller barnehager. Videre må kommunene i annet planverk tydeliggjøre krav som skal stilles til utbyggingsområder.

Kravene i en utbyggingsavtale må stå i rimelig forhold til omfanget av utbyggingen. En kommune må ha vist i kommuneplanen at for å bygge et planlagt boligfelt må en kommunal vei for eksempel rustes opp eller det må bygges ny vei. Videre kan kommunen ikke kreve at et mindre boligfelt skal bekoste hele den kommunale veien dersom den skal betjene langt flere enn det aktuelle feltet. Kostnadene i forbindelse med avtalen må stå i et rimelig forhold til utbyggingens omfang, og det må være en forholdsmessig fordeling mellom utbyggeren og kommunen.

Utbyggingsavtaler har vist seg å være nyttig for å få til bygging av boliger eller næringseiendommer der mangel på offentlig infrastruktur ellers ville ha stoppet utbyggingen. Dersom private interessenter ikke har inngått slike avtaler, måtte utbyggingsfelt ha ligget på vent til nødvendige tekniske anlegg som veier, vann, avløp o.l. hadde kommet høyt nok opp på offentlige prioriteringslister til å bli realisert.

Når det offentlige inngår samarbeid med private om å gjennomføre og forvalte utbyggingsprosjekter gjennom kontrakter, kaller en dette "OPS-kontrakter" (offentlig-privat samarbeid). EØS-avtalen legger viktige premisser for hvordan det offentlige og det private kan samarbeide. Det er viktig å være klar over at selv om plan- og bygningsloven i en konkret sak ikke er til hinder for et samarbeid om utbygging, kan andre regler komme inn og legge begrensninger. I særlig grad vil dette gjelder regelverket for offentlige anskaffelser.