3.4 Plan og gjennomføring

Planene skal styre arealbruken ved å styre gjennomføringen av tiltak. Søker en grunneier om å bygge et hus, vil søknaden bli vurdert opp mot aktuelle gjeldende planer. Figuren nedenfor viser forskjellige typer plangrunnlag som en søknad om tiltak kan bli vurdert opp mot.

I enkle situasjoner vil plangrunnlaget ofte være kommuneplanens arealdel eller en kommunedelplan. I slike tilfeller kan en søknad om byggetillatelse behandles ut fra disse. For en noe mer komplisert situasjon, for eksempel et mindre boligfelt, kan kommuneplanen åpne for at detaljregulering brukes uten områderegulering. Der det er svært kompliserte planforhold, må utbyggingen planlegges i flere steg: kommunedelplan, reguleringsplan og eventuelt som områderegulering og som detaljregulering (tidl. bebyggelsesplan). Det sier seg selv at en slik prosess er tidkrevende.

Detaljeringsgraden i reguleringsplaner er fleksibel. Plantypen kan brukes fra en meget grov angivelse av planlagt utbygging (områderegulering) til en svært detaljert plan som viser eksakt hvor hus skal bygges, garasjen stå, hva som kan tillates av påbygg, osv. (detaljregulering). I det siste tilfellet bør det være nær sammenheng i tid mellom planlegging og utbygging. Utbyggere erfarer ofte at når tiden går, endrer også prosjektet seg. Da kan en nokså detaljert plan bli en tvangstrøye fordi det er vanskelig å endre en vedtatt plan. Både de som fremmer og de som vedtar planer, må derfor ta stilling til hvor detaljert en plan trenger å være. Rådet må være å ikke planlegge mer detaljert enn nødvendig med tanke på endringer i for eksempel markedet og andre forhold en ikke har oversikt over i dag. En detaljreguleringsplan kan sikre at detaljering av et område ikke trenger å skje før tidspunktet for gjennomføringen nærmer seg.

Plan- og bygningsloven stiller omfattende krav til planprosesser. Å lage og behandle en reguleringsplan tar sjelden mindre enn fra syv til ni måneder. En enkel detaljreguleringsplan tar sjelden under seks måneder og en kommunedelplan gjerne fra 1,5 til 2,5 år. Det er oftere eksempler på reguleringsprosesser som tar lengre tid enn dette enn det motsatte. I 2003 ble det innført regler om tidsfrister for kommunenes behandling av private reguleringsplaner. Dette er i ny lov videreført for private detaljreguleringsplaner. Det ble gjort for å sikre at planforslag ikke blir liggende ubehandlet i kommunen. Men mye av tidsbruken er knyttet til selve planutarbeidingen og i praksis dermed knyttet til et samarbeid mellom forslagsstilleren og kommuneadministrasjonen uavhengig av tidsfrister.