3.3 Kommunal planlegging

Kommuneplanen

Kommunene er pålagt å drive planlegging både for kommunesamfunnet og for kommuneorganisasjonen. Dette skjer gjennom kommuneplanen.

Kommuneplanen deles inn i en samfunnsdel og en arealdel. Med kommuneplanens samfunnsdel menes en langsiktig planlegging med bred samfunnsmessig tilnærming som konkretiserer de mål og visjoner politikere har for utviklingen av kommunen og lokalsamfunnet. Sentrale problemstillinger i samfunnsdelen vil for eksempel være levekår for ulike grupper som barn, unge og eldre, næringsutvikling, befolkningsutvikling, boligforhold og samferdsel.

Arealdelen til kommuneplanen er et plankart som viser planlagt bruk av alle arealer i kommunen (§ 11-5). Dette gjelder uavhengig av om arealene er offentlig eller privat eid. Kommuneplanens arealdel lages av kommunen og fastlegger de langsiktige og overordnede rammene for arealbruken i kommunen. Den dekker oftest hele kommunen og kan derfor ikke være svært detaljert. Kommuneplanens arealdel er rettslig bindende. Det betyr for eksempel at en grunneier ikke får lov til å bygge hus annet enn til landbruksformål på et område der planen sier at det skal være landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-område).

I de siste årene har det skjedd en stor vekst i hyttebygging. Mange kommuner sliter med å ta stilling til hvor hytter kan bygges. Kommuneplanens arealdel er et nyttig redskap for slike vurderinger. Grunneiere ønsker å legge ut nye hyttefelt på sine arealer, men kommunen må vurdere om nye hyttefelt blant annet kan forurense drikkevann og ødelegge turterreng. Her må hytteinteresser avveies mot andre interesser gjennom prosessene med å lage en arealplan.

Kommunedelplan

En kommunedelplan (forkortes ofte kdp) lages av kommunen der det er behov for mer detaljert oversiktsplanlegging enn arealdelen av kommuneplanen samlet vil kunne gi. Som det går fram av navnet, er en kommunedelplan en plan for en del av kommunen – oftest et tettsted, en bydel, et sentrumsområde e.l. Kommunedelplan brukes også om såkalte sektorplaner. Derfor blir både sentrumsplanen for Drammen og helse- og sosialplanen for kommunen betegnet som kommunedelplaner.

En kommunedelplan som arealplan har samme formelle innhold og juridiske virkning som kommuneplanens arealdel. Enkelt sagt er en kommunedelplan en ”forstørret” del av kommuneplanen for et delområde.

En kommunedelplan kan være såpass detaljert at den kan gi bindende regler for utforming av bykvartaler og boligfelt. Den nærmer seg dermed en reguleringsplan i innhold og virkning, men uten å ha reguleringsplanens hjemmel til ekspropriasjon. Den har heller ikke reguleringsplanens mer omfattende regler om saksbehandling. Kommunedelplanen har vist seg svært nyttig for å kunne se områder samlet og dermed kunne gi forutsigbare og entydige bestemmelser for videre utvikling.

Reguleringsplan

En reguleringsplan (§§ 12-1 til 12-15) er en arealplan som fastsetter arealbruken for et avgrenset område fra en enkel tomt til et større utbyggingsområde. Den er en relativt detaljert plan med tilhørende bestemmelser som regulerer utnytting og vern av grunn, bebyggelse, vassdrag, sjøområder, og det ytre miljøet i bestemte områder i en kommune. Reguleringsplanen skal vedtas av kommunestyret, men kan utarbeides både av offentlige og i noen tilfelles også private aktører.

Det er to former for reguleringsplaner: områderegulering og detaljregulering. For flere eiendommer eller større områder kan kommunen utarbeide reguleringsplan som områderegulering. Detaljregulering er planformen for mindre områder og gjennomføring av utbyggingsprosjekter. Kommunen kan overlate til bl.a. private å utarbeide forslag til områderegulering innenfor de rammer kommunen fastsetter. Alle har rett ti å utarbeide forslag til detaljregulering.

En vedtatt reguleringsplan gir hjemmel (rettsgrunnlag) for gjennomføring av tiltak og utbygging, eventuelt også ved ekspropriasjon. Kommunen kan i forbindelse med planer for utbygging for et felt kreve at det utarbeides reguleringsplan for området. Planene skal utarbeides av fagkyndige og få en entydig og forståelig form. Loven krever at det alltid skal foreligge reguleringsplan før større bygge- og anleggstiltak blir gjennomført.

En detaljregulering skal følge opp hovedtrekk og rammer i overordnede planer. Er det store avvik i forhold til disse må tiltakhaver utrede konsekvensene av avviket. Private tiltakshavere har fem år på seg til å igangsette byggetiltak etter at detaljregulering er fremmet. Kommunen kan etter søknad innvilge to års forlengelse av fristen.

Bebyggelsesplan

Bebyggelsesplan var en detaljplantype for enkle utbyggingssituasjoner som i planloven av 2008 er erstattet av deltaljregulering. Vedtatte bebyggelsesplaner har samme rettsvirkning som en reguleringsplan.