3.1 Arealplanlegging

Tradisjonelt har eiendomsretten vært inngangen til forvaltning av arealer. En grunneier har i utgangspunktet rett til å utnytte sin eiendom etter eget ønske, men likevel innenfor de rammene lover og regler setter. Ønsker bonden å bygge hytter på deler av eiendommen, må det søkes om godkjennelse. Dersom ikke hytteplanene er i strid med vedtatte planer eller lover, har søkeren krav på å få dette godkjent. Det er den kommunale bygningsmyndigheten som skal gi slik tillatelse.

Godkjente planer etter plan- og bygningsloven er det viktigste grunnlaget for å avgjøre hva som kan tillates eller ikke. Ingen har automatisk utbyggingsrett på sin eiendom, men dette blir etablert gjennom planvedtak og etter en samlet avveiing, jfr ”§ 1-1 bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner". En arealplan er et bindende juridisk dokument som gir grunneieren rett til å kunne utnytte arealene sine i samsvar med godkjent plan. Kommunen gis også hjemmel til å avslå søknader som ikke er i samsvar med planen. For en grunneier har dette store økonomiske følger. En virkning av planer kan være at en grunneier får legge ut et boligfelt og få tilsvarende verdistigning. Naboen, derimot, kan risikere ikke å få realisert slik verdi ettersom planen kanskje viser at hans areal er friluftsområde.

Arealplaner har derfor stor betydning for forvaltning av grunn og griper sterkt inn i enkeltmenneskers og grunneieres rettsforhold. Dette er viktig å ha i mente for å forstå de omfattende prosessene som ligger bak det å utforme, behandle og vedta en plan.

Et moderne samfunn vil ha et komplekst sett av lover og beslutninger som griper inn i hverandre. Manglende samordning og helhetssyn gir dårlig oversikt over gjensidige konsekvenser av de forskjellige sektorvedtakene. Statsforvaltningen er inndelt i fagdepartementer, som igjen har "avleggere" i etatene hos fylkesmannen. Kommunene er inndelt i sektorer eller etater, som skole, helse, kultur, teknisk virksomhet osv. Utover dette er det mange andre offentlige og private virksomheter og forvaltningsorganer som skal planlegge og beslutte for sine områder (vegvesen, jernbaneverk, tele- og strømleverandører, utbyggere og entreprenører). Det er derfor et sterkt behov for å se forskjellige interesser i sammenheng, avveie dem mot hverandre og ta beslutninger ut fra allsidige og langsiktige vurderinger. Planleggingssystemet i plan- og bygningsloven er ment å være det viktigste verktøyet for dette.

Det er i vårt demokratiske samfunn et viktig mål at planlegging skal styres og vedtas av folkevalgte organer. Det er til sist fellesskapet som skal bestemme hva som er den samfunnsmessig beste arealbruken. Kommunene er gitt den viktigste rollen ved at de har det vi kan kalle et beslutningsmonopol når det gjelder planlegging. Alle arealplaner skal vedtas av kommunestyret. Ingen andre enn kommunen, det være seg offentlige eller private organer, kan vedta arealplaner med bindende virkning for arealbruken. Det eneste unntaket er statlig arealplan som kan vedtas av Miljøverndepartementet der staten velger å overstyre en kommune.

Beslutningsmonopolet er ikke til hinder for at andre offentlige organer eller private kan fremme forslag til planer. Inntil midten av 1980-årene var mesteparten av arealplanleggingen offentlig i den forstand at kommunale planetater utarbeidet planene og forberedte dem for politisk behandling. Kommunene hadde også gjennomføringsorganisasjoner som sto for mye av tilretteleggingen av boligfelt og næringsarealer med hensyn til vei, vann, kloakk osv. I dag er planleggingen langt på vei "privatisert " ved at mye over 60% av forslag til reguleringsplaner utarbeides av private aktører. Kommunale planetater har siden midten av 1980-årene i større grad blitt saksbehandlere av private planforslag for politisk behandling. Det vi kaller "egen planlegging", altså at kommunene selv utarbeider planer, har i mange kommuner nesten forsvunnet. Selv om planforslagene er innsendt av private, er planen når den er vedtatt, en fullverdig kommunal plan.