2.4 Eiendoms- og samfunnsutvikling i gjensidig avhengighet

Balansen mellom offentlig forbruk og privat verdiskaping er sentral for byggebransjen. Det offentlige bør bidra med utbygging av infrastruktur i forbindelse med større utbygginger. Det offentlige kan imidlertid ikke investere så tungt i utbygging av offentlig infrastruktur at det fører til båndlegging av kompetanse og kapasitet i bransjen, slik at privat sektor ikke får gjennomført de prosjektene den trenger for sin verdiskaping.

Verdiskapingen som skjer i det offentliges regi, er viktig for eiendomsutviklingsbransjen og entreprenørene på flere måter. For det første utvider en del offentlig infrastruktur arealet som kan bli gjenstand for utbygging generelt, og for det andre er det offentlige en stor kunde for bransjen. Enkelte entreprenører og andre aktører i bransjen spesialiserer seg på skoler, helsebygg o.l.

Et velfungerende eiendomsmarked har i stor grad balanse mellom tilbud og etterspørsel. Dette er svært vanskelig å oppnå siden tomtearealer er en begrenset ressurs, og siden etterspørselen etter nye boliger og kontorer i de siste årene har vært større enn tilbudet av nye bygg. Størrelsen på tilbudet når det gjelder næringslokaler, har reflektert at en del eiendom har stått ledig. Men de ledige lokalene har ikke vært den typen eiendom som har kunnet tilfredsstille dagens behov til teknisk utstyr og beliggenhet.

Økningen i boligprisene de siste ti årene tilsier at det ikke har vært balanse mellom tilbud og etterspørsel i dette markedet. Etterspørselen etter boliger har vært større enn tilbudet de siste åtte–ti årene. Siden bunnivået i 1. kvartal 1993 har prisene på nye eneboliger steget med 118,5 prosent. Til sammenligning har konsumprisindeksen steget med 28,2 prosent i samme periode, mens byggekostnadsindeksen for enebolig i tre, for eksempel, har steget med 45,9 prosent.

Når markedet ikke kan tilby de produktene samfunnet ønsker seg, for eksempel nok boliger til lave priser, kan det skyldes flere forhold, ofte i kombinasjon:

• høye byggekostnader som følge av konkurranse om arbeidskraft og manglende effektivitet
• lav lønnsomhet ved nybygging
• svak konkurranse i byggebransjen
• mangel på tomter som kan bygges ut (få tomter bidrar også til høye priser)
• manglende finansiering av den nødvendige infrastrukturen
• ressurskrevende (langsom og arbeidskrevende) offentlig saksbehandling
• manglende boligfinansiering
• rentenivået

Boligmarkedet påvirkes mest av rentenivået og arbeidsledighet. Siden midt i 1990-årene og fram til nå har arbeidsledigheten vært lav og rentenivået lavt og synkende (helt til 2005/2006). Boligbyggingen har som følge av dette økt i perioden, men ikke så mye som en kanskje kunne ha forventet. Årsakene kan ligge i de faktorene som er nevnt ovenfor. Særlig viktig er det nok at det har vært tilgang på sentrale tomter som gir størst inntekter og har vist seg enklest å omsette de siste årene. Denne typen utbygging synes å ha gått på bekostning av tidligere tiders feltutbygging i periferien der kostnadene er noe lavere.

Kommunenes tilrettelegging er viktig fordi dette avklarer hvilke nye tomteområder som skal bli gjenstand for utbygging. Like viktig er det trolig om området får egen skole, fordi skolekapasitet er svært viktig for boligbyggingen. Områder kan ha et potensial for flere boliger, men hvis skolekapasiteten er for lav, vil kommunen kunne ønske å forhindre nybygging for ikke å pådra seg ekstra kostnader til skoleutbygging. Hvis derimot kommunen bestemmer seg for å utløse potensialet ved å utvide eksisterende skole eller bygge ny, vil dette bidra til aktivitet i eiendomsutviklingsbransjen.

Det er ikke bare for tradisjonelle boliger at etterspørselen er større enn tilbudet. Det har også vært stor etterspørsel etter hytter og fritidshus. Det kan synes som om vi ikke har innrettet oss på den velstanden befolkningen faktisk opplever, i og med at vi ikke klarer å legge til rette for nok boliger i de større byene og hytter i de mest populære rekreasjonsområdene.

Dersom det blir bygd nye veier i eller rundt en by, kan dette også bidra til nye boligområder lenger borte fra byens sentrum fordi tiden som brukes til arbeidsreiser, fortsatt vil være akseptabel. En ny E39 mellom Trondheim og Orkdal gjør det lettere for folk å bo i Orkanger og arbeide i Trondheim. Nye veier åpner også opp for nye virksomhetsområder ved veikryss slik vi har sett langs E6 mellom Karihaugen nord i Oslo og Gardermoen.

Lokalisering ved hovedveinettet er blitt enda viktigere enn tidligere. Dette skyldes økt varetransport på vei, som blant annet er et resultat av "just-in-time"-leveranser der bedriftene har lageret sitt på lastebilen i stedet for i egne lokaler. Vi ser også tendenser til at virksomhetene blir spredt ut over et større område enn tidligere. Når boligene også har blitt det, har vi fått et reisemønster der bilen er et naturlig førstevalg. Dette har imidlertid uheldige miljømessige konsekvenser. Det offentlige prøver å styre virksomhetenes lokalisering slik at "rett virksomhet kommer på rett sted", det vil si at en søker å få virksomhetenes transportbehov til å være avgjørende for hvor de blir lokalisert. Kanskje kan flere arbeidsplasser i lokalmiljøene redusere trafikkøkningen inn til sentrum i de største byene.

Offentlig utbygging av T-baner, trikk og forstadstog påvirker arealbruksmønsteret. Oslos byutvikling er i stor grad et resultat av offentlig (statlig) initiert og Husbanken-finansiert boligutbygging kombinert med utbygging av trikkelinjer og T-bane. Denne type utbygging bidrar til at både virksomheter og boliger konsentreres rundt knutepunkt og stasjoner. Utviklingen av Nydalen som ny kontor- og boligbydel i Oslo har også tjent på at T-baneringen mellom Carl Berners plass og Majorstua ble etablert med stasjon i Nydalen. Utvikleren stilte grunn gratis til disposisjon mot at en fikk en stasjon i området.

Nye veier og baner endrer tilgjengeligheten til nye områder i byen. Da øker samtidig verdien av tomtene, men for noen tomter som blir liggende tett inntil vei og/eller bane, kan verdien reduseres.

Boliger er ikke offentlig infrastruktur da de stort sett er privat eid. Likevel går det offentlige fra tid til annen inn i områder som er i forfall, med midler til byfornyelse. Dette er noe private eiendomsutviklere kan nyte godt av og engasjere seg i, og er et eksempel på et fenomen som blir mer og mer vanlig, nemlig offentlig-privat samarbeid (OPS). Dette skjer både i veibygging og andre sektorer som tradisjonelt har vært offentlige (vannrensning, avfallshåndtering og helsesektor).